In unserer Rubrik "Auf ein Wort" äußert sich der Vorstand der Baugenossenschaft "Freie Scholle" regelmäßig zur aktuellen Entwicklung der Wohnungswirtschaft sowie der hieraus resultierenden Auswirkungen auf unsere Genossenschaft.
Im Juli 2019 wurde ein neuer Beitrag veröffentlicht. Den aktuellen Beitrag sowie die Beiträge der Vorjahre können Sie unter Über uns / Auf ein Wort nachlesen.
"Die weiterhin steigende Nachfrage nach Wohnraum konnte bisher nicht durch eine entsprechende Angebotserweiterung durch ausreichenden Neubau gedeckt werden. Es ist festzustellen, dass der Druck auf Angebots- und Bestandsmieten durch eine gestiegene Renditeerwartung der Eigentümer wächst." Mit dieser Begründung hat der Berliner Senat am 18. Juni beschlossen die Wohnungsmieten für fünf Jahre einzufrieren. Abgesehen davon, dass der Senat damit das Scheitern seiner Wohnungspolitik eingesteht, ist dies zunächst eine sehr frohe Botschaft für alle Berliner, die zur Miete wohnen. Dieser Beschluss, der sog. Mietendeckel, der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen unter Frau Lompscher nun bis zum Ende des Jahres in ein Gesetz umgewandelt werden soll, gilt für alle Berliner, die in Mehrfamilienhäusern wohnen – unabhängig davon, wer ihr Vermieter ist, wie hoch die gegenwärtige Nettokaltmiete ist und wie die "Renditeerwartungen" tatsächlich aussehen. Ausgenommen davon sollen lediglich Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im geförderten, sozialen Wohnungsbau sein.
Dass dieser Beschluss nicht ohne Protest der Vermieter bleiben wird, war zu erwarten. Doch warum haben sich ausgerechnet Wohnungsbaugenossenschaften an die Spitze des Protestzuges gestellt? Genossenschaften sind doch dafür bekannt, dass sie ihre Mieten bzw. Nutzungsgebühren nur moderat erhöhen wollen.
Wohnungsbaugenossenschaften orientieren sich bei der Berechnung ihrer Nutzungsgebühren an den Kosten und der Kostenentwicklung. In der Satzung der "Freien Scholle" heißt es dazu: Die Genossenschaft soll angemessene Preise für die Überlassung des Gebrauchs von Genossenschaftswohnungen bilden, das heißt eine Kosten- und Aufwandsdeckung einschließlich angemessener Verzinsung des Eigenkapitals sowie der ausreichenden Bildung von Rücklagen unter Berücksichtigung der Gesamtkapitalrentabilität der Genossenschaft ermöglichen.
Bei unveränderten Einnahmen muss zur Kosten- und Aufwandsdeckung auch die Summe der Ausgaben unverändert bleiben.
Die Nutzungsgebühren der "Freien Scholle" bestehen größtenteils aus der Nettokaltmiete und den Betriebskostenvorauszahlungen. Die abzurechnenden Betriebskosten sind von dem "Mietendeckel" nicht betroffen. Von den Nettokaltmieten geben wir rd. ein Drittel aus für Zinsen, Verwaltungs- und Personalkosten. Auf die Höhe all dieser Kosten hat die Genossenschaft nur wenig Einfluss, sind sie doch durch langfristige Verträge, Tarifverträge oder als öffentliche Abgaben nur in geringem Umfang abänderbar.
Rd. zwei Drittel der Nettokaltmieten geben wir dagegen für die Instandhaltung der Häuser und Wohnungen aus. Auch die Höhe der Kosten für notwendige Reparaturarbeiten lassen sich kaum beeinflussen, sind wir doch zur Reparatur verpflichtet, damit unsere Wohnungen nicht verwahrlosen. Großen Einfluss haben wir dagegen auf die Höhe außerordentlicher Instandsetzungsmaßnahmen.
Wenn die Kosten für die weiter oben genannten Aufwendungen und der Kleinreparaturen in den kommenden fünf Jahren mithin steigen, können diese Steigerungen zur Kosten- und Aufwandsdeckung nur durch eine Senkung der Ausgaben für größere Instandsetzungsmaßnahmen kompensiert werden. Uns wird in der Folge Jahr für Jahr weniger Geld für größere Instandsetzungsarbeiten zur Verfügung stehen. Wenn darüber hinaus - wie im vergangenen Jahr - die Kosten für die Instandhaltung von Wohnungen um 6,6% im Jahr steigen (Berechnungen des Statistischen Landesamtes Berlin-Brandenburg), dann müssen nach einer ersten vorsichtigen Schätzung für ein ausgeglichenes Ergebnis die größeren Instandhaltungsarbeiten zukünftig jedes Jahr um ca. 10 % geringer ausfallen. Dies wird unübersehbare negative Folgen für unseren Wohnungsbestand haben. Das wollen wir Ihnen nicht zumuten. Im Wissen um die Entlastung, die ein "Mietendeckel" Ihrer Geldbörse bringt, sehen wir ihn dennoch kritisch, denn wir wollen den Bestand der "Freien Scholle" auf Dauer in einem guten Zustand halten.
Die Formulierungen im Senatsbeschluss werfen darüber hinaus noch viele Fragen auf, die wahrscheinlich erst durch die Vorlage des Gesetzentwurfes beantwortet werden. Wir werden Sie über die weitere Entwicklung informieren.
im Juli 2019
