In unserer Rubrik "Auf ein Wort" äußert sich der Vorstand der Baugenossenschaft "Freie Scholle" regelmäßig zur aktuellen Entwicklung der Wohnungswirtschaft sowie der hieraus resultierenden Auswirkungen auf unsere Genossenschaft.
Im Januar 2018 wurde ein neuer Beitrag veröffentlicht. Den aktuellen Beitrag sowie die Beiträge der Vorjahre können Sie unter Über uns / Auf ein Wort nachlesen.
Aufsichtsrat und Vorstand beschließen Anpassung des Konzepts der Nutzungsgebühren für Wohnungen und Einfamilienhäuser
Es ist gerade zwei Jahre her, da haben der Aufsichtsrat und der Vorstand ein Konzept für die Bemessung und Entwicklung der Nutzungsgebühren für Wohnungen und Einfamilienhäuser beschlossen. Dies geschah insbesonders zur Beruhigung einzelner Baugenossinnen und Baugenossen, die infolge des Vorstandswechsels einen Paradigmenwechsel in der Mietenpolitik der Genossenschaft befürchteten. Mit dem Konzept wurde über die bis dahin praktizierte Mietenpolitik hinaus der Berliner Mietspiegel von 2015 als Obergrenze festgeschrieben. Diese Festschreibung sollte bewirken, dass eine Entwicklung der Nutzungsgebühren in der Genossenschaft von erwarteten sprunghaften Mietentwicklungen in Berlin entkoppelt wird. Dass diese Festschreibung auf den Mietspiegel 2015 nicht für die Ewigkeit sein konnte, war allen Beteiligten klar. Deshalb endete das 2015 beschlossene Konzept mit der Einschränkung: „Bei Änderungen der rechtlichen oder wirtschaftlichen Bedingungen, die gravierende Auswirkung auf die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft haben, muss die Notwendigkeit einer Anpassung des Konzepts geprüft und gegebenenfalls durchgeführt werden.“
Was Aufsichtsrat und Vorstand zum damaligen Zeitpunkt nicht wussten war, dass die Berliner Bauwirtschaft unter gravierenderen Kapazitätsengpässen leidet, als bis dato bekannt waren. Derartige Engpasssituationen werden gern zur Bildung finanzieller Polster genutzt. Das findet seinen Niederschlag in galoppierenden Preissteigerungen bei den Baukosten. So sind die Kosten für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden von 2015 zu 2017 um 7,72% - im Jahresdurchschnitt somit um über 3,8% - gestiegen. Das Nutzungsgebührenkonzept sah - und sieht auch in Zukunft - Anhebungen von maximal 5% innerhalb von zwei Jahren vor. In den vergangenen zwei Jahren wurde darüber hinaus auch deutlich erkennbar, dass die Fassaden im Schollenhof und die Dächer in der Rosentreterpromenade in den nächsten Jahren sanierungsbedürftig werden - nicht zu vergessen eine Vielzahl von Einfamilienhäusern, dessen Fassaden schon lange keine neue Farbe gesehen haben.
Vor diesem Hintergrund befürchtete der Vorstand, dass die Genossenschaft bei auf den Berliner Mietspiegel von 2015 festgeschriebenen Nutzungsgebühren auf Dauer nicht in der Lage sein wird, ihren Instandhaltungsverpflichtungen vollumfänglich nachzukommen. Bei festgeschriebenen Nutzungsgebühren werden auf Dauer das Instandhaltungsbudget und mehr noch das leistbare Volumen immer kleiner, weil bei den anderen Kosten nicht unendlich gespart werden kann. In der außergewöhnlichen Steigerung der Kostenindizes für Instandhaltungsleistungen befürchtete der Vorstand unter dem gegebenen Nutzungskonzept gravierende negative Auswirkungen auf die wirtschaftlichen Verhältnisse und für die wirtschaftliche und nachhaltige Leistungsfähigkeit der Genossenschaft. Nach umfassender und kontroverser Diskussion hat der Aufsichtsrat im Dezember 2017 den Vorschlag des Vorstandes zur Anpassung des Konzepts zustimmend zur Kenntnis genommen.
Was wird sich ändern?
Nicht viel, denn wir bleiben der seit vielen Jahren verfolgten Strategie treu.
Die Nutzungsgebühren bei Wohnungen und Einfamilienhäusern werden im Abstand von rund zwei Jahren maximal um 5% angehoben. Bei der Berechnung der Obergrenze wird nicht mehr der Berliner Mietspiegel von 2015, sondern der jeweils aktuelle Berliner Mietspiegel zugrunde gelegt. Einfamilienhäuser behandeln wir dabei wie Geschosswohnungen in Mehrfamilienhäusern, obwohl deren Instandhaltung aufwendiger ist. Bei den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern beachten wir darüber hinaus eine Obergrenze, die wir unverändert bei 10% unterhalb der Mietspiegelwerte ziehen.
Bei der Neuvermietung orientieren wir uns - wie bisher - an den Werten des Berliner Mietspiegels. Daneben muss bei der Berechnung der Nutzungsgebühren bei der Neuvermietung der Wohnungen und Einfamilienhäuser das Prinzip der Kostendeckung unbedingt Beachtung finden. Das Kostendeckungsprinzip sorgt dafür, dass das Vermögen der Genossenschaft zukunftsfähig gesichert wird. Bei der Neuvermietung investieren wir oft viel Geld für einen zeitgemäßen Standard der Wohnungen. Deshalb ist in diesem Moment eine Anpassung der Nutzungsgebühren dringend geboten. Die Begrenzung der Nutzungsgebühren für Geschosswohnungen auf den Mittelwert des Berliner Mietspiegels garantiert den Mitgliedern eine faire Nutzungsgebühr bei der Übernahme. Dass der Berliner Mietspiegel faire Preise widerspiegelt, zeigt sich an der allgemeinen Anerkennung auch durch Mieterverbände und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Einzig die „privaten“ Vermieter und renditegetriebenen Immobiliengesellschaften erkennen ihn nicht an, weil denen die dort abgebildeten Preise zu niedrig sind.
Die "Freie Scholle" ist nach einer aktuellen Erhebung des BBU (das ist unser Genossenschaftsverband) weiterhin eine der Genossenschaften ihrer Größenordnung in Berlin mit den niedrigsten Nutzungsgebühren und den höchsten Instandhaltungsaufwendungen je m² Wohnfläche. Das sind zwei Attribute, auf die wir im Vorstand (und ich glaube hier auch für den Aufsichtsrat sprechen zu können) immer sehr stolz waren. Damit wir den hohen Instandhaltungsbedarf, der aufgrund des relativ hohen Alters vieler unserer Wohnanlagen leider kaum abnimmt, auch decken können, braucht die Genossenschaft stabile Einnahmen. Die einzige Einnahmequelle der Genossenschaft sind die Nutzungsgebühren, aus denen sämtliche Ausgaben finanziert werden müssen. Hier bedarf es einer stabilen Kontinuität, auch in der Entwicklung der Nutzungsgebühren.
Wir setzen auf Ihr Verständnis.
Mit besten Grüßen
im Januar 2018
